Immobilientransaktion

Verschärfte Aufklärungspflichten für Immobilienverkäufer

Bei Immobiliengeschäften sind Klarheit und Transparenz gefragt

Niemand kauft gerne die Katze im Sack – schon gar nicht, wenn es sich um etwas so Wertvolles wie eine Immobilie handelt. Das sieht auch der Bundesgerichtshof (BGH) so. In einem wegweisenden Urteil vom 15. September 2023 hat er klare Vorgaben für die Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern gemacht, wenn sie Käufern Zugang zu einem virtuellen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zur Immobilie gewähren.

Im besagten Fall machte eine Käuferin Schadensersatzansprüche wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten geltend. Sie sei nicht hinreichend über mögliche außergewöhnliche Kosten informiert worden. Der BGH folgte dieser Argumentation und betonte, dass die Verkäuferin nicht davon ausgehen könne, dass die Käuferin die Informationen in einem virtuellen Datenraum selbstständig finde. Die Aufklärungspflicht der Verkäuferin entfalle nur dann, wenn sie aufgrund der Umstände erwarten könne, dass die Käuferin den offenbarungspflichtigen Umstand aus den zur Verfügung gestellten Informationen entnehmen werde. Kurz gesagt:

Immobilienverkäufer müssen Käufer ausreichend über alle anstehenden Kosten informieren.

Weiter heißt in dem Urteil: Bei der Bereitstellung eines Datenraums komme es im Einzelfall darauf an, wie der Datenraum und der Zugang zu ihm organisiert sei. Das Einstellen der relevanten Unterlagen kurz vor dem geplanten Vertragsschluss ohne entsprechenden Hinweis reiche nicht aus. Die Verkäuferin habe daher ihre Aufklärungspflicht verletzt.

Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass ein Schadensersatzanspruch – unabhängig von der verletzten Aufklärungspflicht – auch wegen der unzutreffenden Erklärung im notariellen Kaufvertrag und einer unrichtigen Antwort der Verkäuferin auf Fragen der Käuferin in Betracht komme. Dies unterstreicht die Bedeutung von Genauigkeit und Richtigkeit gemachter Zusicherungen in Kaufverträgen.

Fazit: Klare Kommunikation ist der Schlüssel

Das Urteil des Bundesgerichtshofs macht einmal mehr die Wichtigkeit einer transparenten Offenlegung aller relevanten Informationen deutlich. Zugleich verschärft es die Informationspflichten für Immobilienverkäufer. Um rechtliche Fallstricke zu vermeiden, sollten diese darauf achten, ihre Aufklärungspflichten frühzeitig und klar zu erfüllen. Nur so ist ein reibungsloses, vertrauensvolles und rechtssicheres Immobiliengeschäft gewährleistet.

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