Müssen eGbR vor Grundstücksgeschäften ins Grundbuch?
Was jetzt zu beachten ist?

Warum die Eintragung der GbR ins Gesellschaftsregister vor jeder Grundbuchänderung Pflicht ist — und wie Sie Verzögerungen vermeiden

Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts ist die Rechtslage für GbR‑beteiligte bei Grundstücksgeschäften klarer, aber auch strenger geworden. Die Eintragung als eingetragene GbR (eGbR) im Gesellschaftsregister ist in vielen Fällen Voraussetzung dafür, dass im Grundbuch Änderungen vorgenommen werden. Diese Neuerung hat unmittelbare praktische Folgen für Erwerb, Veräußerung und Übertragung von Grundstücken in GbR‑Strukturen.

Voraussetzungen und Rechtslage

MoPeG und Transparenzpflichten: Mit dem Inkrafttreten des MoPeG wurde die GbR registerfähig. Eine Eintragung führt zur Bezeichnung „eGbR“ und löst damit weitere Pflichten (z. B. Mitteilung wirtschaftlich Berechtigter an das Transparenzregister) aus.

Voreintragung im Gesellschaftsregister: Für Verfügungen über Grundstücksrechte durch eine GbR verlangt die Grundbuchordnung eine vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister (§ 47 Abs. 2 GBO; Bestätigung durch den BGH). Ohne diese Voreintragung werden Grundbuchämter Änderungen nicht vornehmen.

Keine Ausnahme bei Auflösung: Auch bei Auflösung der GbR und Übertragung der Grundstücke an die Gesellschafter besteht nach der aktuellen Rechtsprechung kein Ausnahmefall — der BGH lehnte eine Abweichung ab .

Praktische Folgen für Grundstücksgeschäfte

• Rechtzeitige Registrierung vorbereiten: Stellen Sie sicher, dass die GbR rechtzeitig im Gesellschaftsregister angemeldet und eingetragen wird, bevor notarielle Auflassungen bzw. Grundbuchanmeldungen erfolgen. So vermeiden Sie Verzögerungen beim Grundbuchamt.
• Transparenzregister beachten: Nach Eintragung als eGbR besteht zudem die Pflicht, wirtschaftlich Berechtigte dem Transparenzregister zu melden. Diese Mitteilung sollte parallel vorbereitet werden, um Folgeaufgaben zu vermeiden.
• Keine provisorische Auflösung ohne Registereintrag: Eine GbR kann nicht vollständig liquidiert werden, solange sie noch Grundbesitz hält und nicht im Gesellschaftsregister eingetragen ist; die Gesellschafter bleiben haftungsrechtlich betroffen .
• Möglicher Workaround in Einzelfällen: In seltenen Konstellationen kann das Ausscheiden von Gesellschaftern nach § 712a BGB zur automatischen Anwachsung und damit zur Übergabe an den letzten Gesellschafter führen; dies ist jedoch nur begrenzt praktikabel und bedarf genauer rechtlicher Prüfung.

Kurzcheck vor jedem Grundstücksfall 

• Prüfen, ob die GbR bereits im Gesellschaftsregister eingetragen ist; falls nein, Eintragungsantrag frühzeitig stellen.
• Notar über Registerstatus informieren und Eintragungsnachweis bereithalten.
• Transparenzregister‑Mitteilung vorbereiten (Ermittlung wirtschaftlich Berechtigter).
• Haftungsfolgen für Gesellschafter prüfen, falls die GbR weiterhin Vermögen hält.
• Alternativlösungen (Ausscheiden, Umwandlung der Struktur) mit Rechtsberatung prüfen.

Fazit und Ausblick

Die neuen Regeln schaffen Rechtssicherheit, erhöhen aber die Verfahrensanforderungen bei Immobilien‑GbR. Die zentrale Konsequenz: Für Grundstücksgeschäfte mit einer GbR ist in der Regel zuerst die Eintragung im Gesellschaftsregister erforderlich; Ausnahmen sind derzeit kaum möglich und werden von der Rechtsprechung nicht zugelassen [4][6]. Planen Sie daher Eintragungen frühzeitig und bereiten Sie parallel die Transparenzpflichten vor, um Verzögerungen und Haftungsrisiken zu vermeiden.

Möchten Sie prüfen, ob Ihre GbR bereits korrekt registriert ist oder wie eine Transparenzmeldung und -eintragung praktisch umgesetzt werden? Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung — wir unterstützen bei Eintragung, Notarterminen und der Meldung an das Transparenzregister.